Kiinteistöjen arvonlisäverotuksen kiemuroita

Arvonlisävero on liiketoimikohtainen vero ja arvonlisäverotukseen liittyvä problematiikka vaihtelee hieman toimialoittain. Kiinteistöala ja kiinteistöjen arvonlisäverotus on yksi arvonlisäverotuksen osa-alueista, johon liittyy paljon omanlaista sääntelyä. Tämä luo haasteita kiinteistöjen arvonlisäverotuksen parissa työskenteleville, mutta samaan aikaan se on mahdollisuus. Kaiken lähtökohtana onkin arvonlisäverosäännösten tunteminen ja sitä kautta mahdollisten riskien ja mahdollisuuksien tunnistaminen.

Kiinteistöön kohdistuvien kustannusten vähennysoikeus ratkeaa kiinteistön käyttötarkoituksen mukaan. Kun käyttötarkoitus on vain osittain vähennykseen, myös arvonlisäveron vähennysoikeuden laajuus tulisi määritellä riittävän täsmällisesti vastaamaan vähennykseen oikeuttavan käytön osuutta. Arvonlisäverolaissa ei ole säännöksiä siitä, miten jakaminen vähennykseen oikeuttavaan ja vähennykseen oikeuttamaan osuuteen tulisi tehdä. Jokaisen verovelvollisen on käytännössä itse, oman toiminnan luonne huomioon ottaen, määriteltävä arvonlisäveron vähennysoikeuden laajuus ja vähennykseen oikeuttavan osuuden laskentaperusteet.

Kiinteistön vuokraus on pääsääntöisesti verotonta ja verottomaan vuokraukseen liittyvien kustannusten sisältämä arvonlisävero on vähennyskelvotonta

Tiettyjen edellytysten täyttyessä on kuitenkin mahdollista hakeutua vapaaehtoisesti kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta arvonlisäverovelvolliseksi. Hakeutumisen edellytysten täyttyminen, hakeutumisen ajankohta ja hakeutumisen kannattavuus ovat kysymyksiä, jotka tulevat pohdittavaksi usein erityisesti isompien kiinteistöinvestointien kohdalla.

Kiinteistön myynti on verotonta

Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että arvonlisävero voitaisiin täysin unohtaa kiinteistön myynnin yhteydessä. Päinvastoin: kiinteistön myynti on verotonta, mutta myynnin yhteydessä on selvitettävä muun muassa kiinteistöön kohdistuneet kiinteistöinvestoinnit sekä niihin liittyvät tarkistusoikeudet - ja velvollisuudet. Edelleen kiinteistöön myyntiin liittyvien kustannusten vähennyskelpoisuuteen on syytä kiinnittää huomiota. Asia on ollut myös viimeaikaisessa oikeuskäytännössä esillä ja myös Verohallinto on antanut ohjeistusta kiinteistön myyntiin liittyvien kustannusten vähennysoikeudesta.